A legislação de condomínios encontra-se expressa no Código Civil e em Decretos Lei, nomeadamente (clique no documento da legislação de condomínios que pretende consultar):
Código Civil
LIVRO III - Direito das coisas
Titulo II - Do direito de propriedade
Capítulo V - Compropriedade
Secção I - Disposições Gerais
Artigo 1403º (Noção)
1 - Existe propriedade em comum, ou compropriedade, quando duas ou mais pessoas são simultaneamente titulares do direito de propriedade sobre a mesma coisa.
2 - Os direitos dos consortes ou comproprietários sobre a coisa comum são qualitativamente iguais, embora possam ser quantitativamente diferentes; as quotas presumem-se, todavia, quantitativamente iguais na falta de indicação em contrário do título constitutivo.
Artigo 1404º (Aplicação das regras da compropriedade a outras formas de comunhão)
As regras da compropriedade são aplicáveis, com as necessárias adaptações, à comunhão de quaisquer outros direitos, sem prejuízo do disposto especialmente para cada um deles.
Artigo 1405º (Posição dos comproprietários)
1 - Os comproprietários exercem, em conjunto, todos os direitos que pertencem ao proprietário singular; separadamente, participam nas vantagens e encargos da coisa, em proporção das suas quotas e nos termos dos artigos seguintes.
2 - Cada consorte pode reivindicar de terceiro a coisa comum, sem que este a este seja lícito opor-lhe que ela lhe não pertence por inteiro
Secção II - Direitos e encargos dos comproprietários
Artigo 1406º (Uso da coisa comum)
1 - Na falta de acordo sobre o uso da coisa comum, a qualquer dos comproprietários é lícito servir-se dela, contanto que a não empregue para fim diferente daquele a que a coisa se destina e não prive os outros consortes do uso a que igualmente têm direito.
2 - O uso da coisa comum por um dos comproprietários não constitui posse exclusiva ou posse de quota superior à dele, salvo se tiver havido inversão do título.
Artigo 1407º (Administração da coisa)
1 - É aplicável aos comproprietários, com as necessárias adaptações, o disposto no artigo 985º; para que haja, porém, a maioria dos consortes exigida por lei, é necessário que eles representem, pelo menos, metade do valor total das quotas.
2 - Caso não seja possível formar a maioria legal, a qualquer dos consortes é lícito recorrer ao tribunal, que decidirá segundo juízos de equidade.
3 - Os actos realizados pelo comproprietário contra a oposição da maioria legal dos consortes são anuláveis e tornam o autor responsável pelo prejuízo a que der causa.
Artigo 1408º (Disposição e oneração da quota)
1 - O comproprietário pode dispor de toda a sua quota na comunhão ou de parte dela, mas não pode, sem consentimento dos restantes consortes, alienar nem onerar parte especificada da coisa comum.
2 - A disposição ou oneração de parte especificada sem consentimento dos consortes é havida como disposição ou oneração de coisa alheia.
3 - A disposição da quota está sujeita à forma exigida para disposição da coisa.
Artigo 1409º (Direito de preferência)
1 - O comproprietário goza do direito de preferência e tem o primeiro lugar entre os preferentes legais no caso de venda, ou dação em cumprimento, a estranhos da quota de qualquer dos seus consortes.
2 - É aplicável à preferência do comproprietário, com as adaptações convenientes, o disposto nos artigos 416º a 418º.
3 - Sendo dois ou mais os preferentes, a quota alienada é adjudicada a todos, na proporção das suas quotas.
Artigo 1410º (Acção de preferência)
1 - O comproprietário a quem não se dê conhecimento da venda ou dação em cumprimento tem o direito de haver para si a quota alienada, contanto que o requeira dentro do prazo de seis meses, a contar da data em que teve conheciemento dos elementos essenciais da alienação, e deposite o preço devido nos 15 dias seguintes à propositura da acção.
2 - O direito de preferência e a respectiva acção não são prejudicados pela modificação ou distrate da alienação, ainda que estes efeitos resultem de confissão ou transacção judicial.
Artigo 1411º (Benfeitorias necessárias)
1 - Os comproprietários devem contribuir, em proporção das respectivas quotas, para as despesas necessárias à conservação ou fruição da coisa comum, sem prejuízo da faculdade de se eximirem do encargo renunciando ao seu direito.
2 - A renúncia, porém, não é válida sem o consentimento dos restantes consortes, quando a despesa tenha sido anteriormente aprovada pelo interessado, e é revogável sempre que as despesas previstas não venham a realizar-se.
3 - A renúncia do comproprietário está sujeita à forma prescrita para a doação e aproveita a todos os consortes, na proporção das respectivas quotas.
Artigo 1412º (Direito de exigir a divisão)
1 - Nenhum dos comproprietários é obrigado a permanecer na indivisão, salvo quando se houver convencionado que a coisa se conserve indivisa.
2 - O prazo fixado para a indivisão da coisa não excederá cinco anos; mas é lícito renovar este prazo, uma ou mais vezes, por nova convenção.
3 - A cláusula de indivisão vale em relação a terceiros, mas deve ser registada para tal efeito, se a compropriedade respeitar a coisas imóveis ou a coisas móveis sujeitas a registo.
Artigo 1413º (Processo de divisão)
1 - A divisão é feita amigavelmente ou nos termos da lei de processo.
2 - A divisão amigável está sujeita à forma exigida para a alienação onerosa da coisa.
Capítulo VI - Propriedade Horizontal
Secção I - Disposições Gerais
Artigo 1414º (Princípio Geral)
As fracções de que um edifício se compõe, em condições de constituírem unidades independentes, podem pertencer a proprietários diversos em regime de propriedade horizontal.
Artigo 1415º (Objecto)
Só podem ser objecto de propriedade horizontal as fracções autónomas que, além de constituírem unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública.
Artigo 1416°(Falta de requisitos legais)
1 - A falta de requisitos legalmente exigidos importa a nulidade do título constitutivo da propriedade horizontal e a sujeição do prédio ao regime da compropriedade, pela atribuição a cada consorte da quota que lhe tiver sido fixada nos termos do artigo 1418.° ou, na falta de fixação, da quota correspondente ao valor relativo da sua fracção.
2 - Têm legitimidade para arguir a nulidade do título os condóminos, e também o Ministério Público sobre participação da entidade pública a quem caiba a aprovação ou fiscalização das construções.
Secção II - Constituição
Artigo 1417° (Princípio Geral)
1 - A propriedade horizontal pode ser constituída por negócio jurídico, usucapião ou decisão judicial, proferida em acção de divisão de coisa comum ou em processo de inventário.
2 - A constituição da propriedade horizontal por decisão judicial pode ter lugar a requerimento de qualquer consorte, desde que no caso se verifiquem os requisitos exigidos pelo artigo 1415°.
Artigo 1418° (Conteúdo do título constitutivo)
1- No título constitutivo serão especificadas as partes do edifício correspondentes às várias fracções, por forma que estas fiquem devidamente individualizadas, e será fixado o valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio.
2- Além das especificações constantes do número anterior, o título constitutivo pode ainda conter, designadamente:
a) Menção do fim a que se destina cada fracção ou parte comum;
b) Regulamento do condomínio, disciplinando o uso, fruição e conservação, quer das partes comuns, quer das fracções autónomas;
c) Previsão do compromisso arbitral para a resolução dos litígios emergentes da relação de condomínio.
3- A falta da especificação exigida pelo n.° 1 e a não coincidência entre o fim referido na alínea a) do n.° 2 e o que foi fixado no projecto aprovado pela entidade pública competente determinam a nulidade do título constitutivo.
Artigo 1419° (Modificação do título)
1- Sem prejuízo do disposto no n.° 3 do artigo 1422.°-A, o título constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por escritura pública (Anotação 1), havendo acordo de todos os condóminos;
2- O administrador, em representação do condomínio, pode outorgar a escritura pública a que se refere o número anterior, desde que o acordo conste de acta assinada por todos os condóminos.
3- A inobservância do disposto no artigo 1415.° importa a nulidade do acordo; esta nulidade pode ser declarada a requerimento das pessoas e entidades designadas no n.° 2 do artigo 1416°.
Secção III - Direitos e encargos dos condóminos
Artigo 1420º (Direitos dos condóminos)
1 - Cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício.
2 - O conjunto dos dois direitos é incindível; nenhum deles pode ser alienado separadamente, nem é lícito renunciar à parte comum como meio de o condómino se desonerar das despesas necessárias à sua conservação ou fruição.
Artigo 1421° (Partes comuns do prédio)
1- São comuns as seguintes partes do edifício:
a) O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio;
b) O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção;
c) As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos;
d) As instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes.
2 - Presumem-se ainda comuns:
a) Os pátios e jardins anexos ao edifício;
b) Os ascensores;
c) As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro;
d) As garagens e outros lugares de estacionamento;
e) Em geral, as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.
3 - O título constitutivo pode afectar ao uso exclusivo de um condóminos certas zonas das partes comuns.
Artigo 1422° (Limitações ao exercício dos direitos)
1 - Os condóminos, nas relações entre si, estão sujeitos, de um modo geral, quanto às fracções que exclusivamente lhes pertencem e quanto às partes comuns, às limitações impostas aos proprietários e aos comproprietários de coisas imóveis.
2 - É especialmente vedado aos condóminos:
a) Prejudicar, quer com obras novas, quer por falta de reparação, a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício;
b) Destinar a sua fracção a usos ofensivos dos bons costumes;
c) Dar-lhe uso diverso do fim a que é destinada;
d) Praticar quaisquer actos ou actividades que tenham sido proibidos no título constitutivo ou, posteriormente, por deliberação da assembleia de condóminos aprovada sem oposição.
3 - As obras que modifiquem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício podem ser realizadas se para tal se obtiver prévia autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio.
4 - Sempre que o título constitutivo não disponha sobre o fim de cada fracção autónoma, a alteração ao seu uso carece da autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio.
Artigo 1422º- A (Junção e divisão de fracções autónomas)
1 - Não carece de autorização dos restantes condóminos a junção, numa só, de duas ou mais fracções do mesmo edifício, desde que estas sejam contíguas.
2 - Para efeitos do disposto do número anterior, a contiguidade das fracções é dispensada quando se trate de fracções correspondentes a arrecadações e garagens.
3 - Não é permitida a divisão de fracções em novas fracções autónomas, salvo autorização do título constitutivo ou da assembleia de condóminos, aprovada sem qualquer oposição.
4 - Nos casos previstos nos números anteriores, cabe aos condóminos que juntaram ou cindiram as fracções o poder de, por acto unilateral constante de escritura pública, introduzir a correspondente alteração no título constitutivo.
5 - A escritura pública a que se refere o número anterior deve ser comunicada ao administrador no prazo de 30 dias.
Artigo 1423° (Direitos de preferência e de divisão)
Os condóminos não gozam do direito de preferência na alienação de fracções nem do direito de pedir a divisão das partes comuns.
Artigo 1424° (Encargos de conservação e fruição)
1 - Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.
2 - Porém, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação.
3 - As despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem.
4 - Nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas fracções por eles possam ser servidas.
Artigo 1425° (Inovações)
1 - As obras que constituam inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio.
2- Nas partes comuns do edifício não são permitidas inovações capazes de prejudicar a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das comuns.
Artigo 1426° (Encargos com as inovações)
1 - As despesas com as inovações ficam a cargo dos condóminos nos termos fixados pelo artigo 1424°.
2 - Os condóminos que não tenham aprovado a inovação são obrigados a concorrer para as respectivas só podem, no entanto, ser compelidos a concorrer para as respectivas despesas, salvo se a sua recusa for judicialmente havida como fundada.
3 - Considera-se sempre fundada a recusa, quando as obras tenham natureza voluntária ou não sejam proporcionadas à importância do edifício.
4 - O condómino cuja recusa seja havida como fundada pode a todo o tempo participar nas vantagens da inovação, mediante o pagamento da quota correspondente às despesas de execução e manutenção da obra.
Artigo 1427° (Reparações indispensáveis e urgentes)
As reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício podem ser levadas a efeito, na falta ou impedimento do administrador, por iniciativa de qualquer condómino.
Artigo 1428° (Destruição do edifício)
1 - No caso de destruição do edifício ou de uma parte que represente, pelo menos, três quartos do seu valor, qualquer dos condóminos tem o direito de exigir a venda do terreno e dos materiais, pela forma que a assembleia vier a designar.
2 - Se a destruição atingir uma parte menor, pode a assembleia deliberar, pela maioria do número dos condóminos e do capital investido no edifício, a reconstrução deste.
3 - Os condóminos que não queiram participar nas despesas da reconstrução podem ser obrigados a alienar os seus direitos a outros condóminos, segundo o valor entre eles acordado ou fixado judicialmente.
4 - É permitido ao alienante escolher o condómino ou condóminos a quem a transmissão deve ser feita.
Artigo 1429° (Seguro obrigatório)
1 - É obrigatório o seguro contra o risco de incêndio do edifício, quer quanto às fracções autónomas, quer relativamente às partes comuns.
2 - O seguro deve ser celebrado pelos condóminos; o administrador deve, no entanto, efectuá-lo quando os condóminos o não hajam feito dentro do prazo e pelo valor que, para o efeito, tenha sido fixado em assembleia; nesse caso, ficará com o direito de reaver deles o respectivo prémio.
Artigo 1429°- A (Regulamento do condomínio)
1 - Havendo mais de quatro condóminos e caso não faça parte do título constitutivo, deve ser elaborado um regulamento do condomínio disciplinando o uso, a fruição e a conservação das partes comuns.
2 - Sem prejuízo do disposto na alínea b) do n.° 2 do artigo 1418.°, a feitura do regulamento compete à assembleia de condóminos ou ao administrador, se aquela o não houver elaborado.
Secção IV - Administração das partes comuns do edifício
Artigo 1430° (Órgãos administrativos)
1 - A administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador.
2 - Cada condómino tem na assembleia tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem na percentagem ou permilagem a que o artigo 1418° se refere.
Artigo 1431° (Assembleia dos condóminos)
1 - A assembleia reúne-se na primeira quinzena de Janeiro, mediante convocação do administrador, para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano.
2 - A assembleia também reunirá quando for convocada pelo administrador, ou por condóminos que representem, pelo menos, vinte e cinco por cento do capital investido.
3 - Os condóminos podem fazer-se representar por procurador.
Artigo 1432° (Convocação e funcionamento da assembleia)
1 - A assembleia é convocada por meio de carta registada, enviada com 10 dias de antecedência, ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de recepção assinado pelos condóminos.
2 - A convocatória deve indicar o dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião e informar sobre os assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade dos votos.
3 - As deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido.
4 - Se não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento e 5- na convocatória não tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.
5 - As deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que estes representem, pelo menos, dois terços do capital investido, sob condição de aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes, nos termos dos números seguintes.
6 - As deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias.
7 - Os condóminos têm 90 dias após a recepção da carta referida no número anterior para comunicar, por escrito, à assembleia de condóminos o seu assentimento ou a sua discordância.
8 - O silêncio dos condóminos deve ser considerado como aprovação da deliberação comunicada nos termos do n.º 6.
9 - Os condóminos não residentes devem comunicar, por escrito, ao administrador o seu domicílio ou o do seu representante.
Artigo 1433° (Impugnação das deliberações)
1 - As deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado.
2 - No prazo de 10 dias contados da deliberação, para os condóminos presentes, ou contado da sua comunicação, para os condóminos ausentes, pode ser exigida ao administrador a convocação de uma assembleia extraordinária, a ter lugar no prazo de 20 dias, para revogação das deliberações inválidas ou ineficazes.
3 - No prazo de 30 dias contado nos termos do número anterior, pode qualquer condómino sujeitar a deliberação a um centro de arbitragem.
4 - O direito de propor a acção de anulação caduca no prazo de 20 dias contados sobre a deliberação da assembleia extraordinária ou, caso esta não tenha sido solicitada, no prazo de 60 dias sobre a data da deliberação.
5 - Pode também ser requerida a suspensão das deliberações nos termos da lei de processo.
6 - A representação judiciária dos condóminos contra quem são propostas as acções compete ao administrador ou à pessoa que a assembleia designar para esse efeito.
Artigo 1434° (Compromisso arbitral)
1 - A assembleia pode estabelecer a obrigatoriedade da celebração de compromissos arbitrais para a resolução de litígios entre condóminos, ou entre condóminos e o administrador, e fixar penas pecuniárias para a inobservância das disposições deste código, das deliberações da assembleia ou das decisões do administrador.
2 - O montante das penas aplicáveis em cada ano nunca excederá a quarta parte do rendimento colectável anual da fracção do infractor.
Artigo 1435° (Administrador)
1 - O administrador é eleito e exonerado pela assembleia.
2 - Se a assembleia não eleger administrador, será este nomeado pelo tribunal a requerimento de qualquer dos condóminos.
3 - O administrador pode ser exonerado pelo tribunal, a requerimento de qualquer condómino, quando se mostre que praticou irregularidades ou agiu com negligência no exercício das suas funções.
4 - O cargo de administrador é remunerável, e tanto pode ser desempenhado por um dos condóminos como por terceiro; o período de funções é, salvo disposição em contrário, de um ano, renovável.
5 - O administrador mantém-se em funções até que seja eleito ou nomeado o seu sucessor.
Artigo 1435°- A (Administrador provisório)
1 - Se a assembleia de condóminos não eleger administrador e este não houver sido nomeado judicialmente, as correspondentes funções são obrigatoriamente desempenhadas, a título provisório, pelo condómino cuja fracção ou fracções representem a maior percentagem do capital investido, salvo se outro condómino houver manifestado vontade de exercer o cargo e houver comunicado tal propósito aos demais condóminos.
2 - Quando, nos termos do número anterior, houver mais de um condómino em igualdade de circunstâncias, as funções recaem sobre aquele a que corresponda a primeira letra na ordem alfabética utilizada na descrição das fracções constante do registo predial.
3 - Logo que seja eleito ou judicialmente nomeado um administrador, o condómino que nos termos do presente artigo se encontre provido na administração cessa funções, devendo entregar àquele todos os documentos respeitantes ao condomínio que estejam confiados à sua guarda.
Artigo 1436° (Funções do administrador)
São funções do administrador, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia:
a) Convocar a assembleia dos condóminos;
b) Elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano;
c) Verificar a existência do seguro do edifício contra o risco de incêndio, propondo à assembleia o montante do capital seguro;
d) Cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns;
e) Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas;
f) Realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns;
g) Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum;
h) Executar as deliberações da assembleia;
i) Representar o conjunto dos condóminos perante as autoridades administrativas;
j) Prestar contas à assembleia;
l) Assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio;
m) Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio.
Artigo 1437° (Legitimidade do administrador)
1 - O administrador tem legitimidade para agir em juízo, quer contra qualquer dos condóminos, quer contra terceiro, na execução das funções que lhe pertencem ou quando autorizado pela assembleia.
2 - O administrador pode também ser demandado nas acções respeitantes às partes comuns do edifício.
3 - Exceptuam-se as acções relativas a questões de propriedade ou posse dos bens comuns, salvo se a assembleia atribuir para o efeito poderes especiais ao administrador.
Artigo 1438° (Recurso dos actos do administrador)
Dos actos do administrador cabe recurso para a assembleia, a qual pode neste caso ser convocada pelo condómino recorrente.
Artigo 1438º - A (Propriedade horizontal de conjuntos de edifícios)
O regime previsto neste capítulo pode ser aplicado, com as necessárias adaptações, a conjuntos de edifícios contíguos funcionalmente ligados entre si pela existência de partes comuns afectadas ao uso de todas ou algumas unidades ou fracções que os compõem.
- H24, Empresa de Gestão de Condomínios -
Decreto-Lei nº 268/94, de 25 de Outubro
A necessidade de desenvolver alguns aspectos do regime de propriedade horizontal, aliada à opção de preservar a integração da disciplina daquele instituto no Código Civil, explica a aprovação do presente diploma.
Na verdade, as regras aqui consagradas estatuem ou sobre matérias estranhas à natureza do diploma como o Código Civil ou com carácter regulamentar, e têm o objectivo de procurar soluções que tornem mais eficaz o regime da propriedade horizontal, facilitando o decorrer das relações entre os condóminos e terceiros.
Assim: Nos termos da alíbea a) do nº1 do artigo 201ª da Constituição, o Governo decreta o seguinte:
Artigo 1º (Deliberações da assembleia de condóminos)
1- São obrigatoriamente lavradas actas das assembleias de condóminos, redigidas e assinadas por quem nelas tenha servido de presidente e subscritas por todos os condóminos que nelas hajam participado.
2- As deliberações devidamente consignadas em acta são vinculativas tanto para os condóminos como para os terceiros titulares de direitos relativos às fracções.
3- Incumbe ao administrador, ainda que provisório, guardar as actas e facultar a respectiva consulta, quer aos condóminos, quer aos terceiros a que se refere o número anterior.
Artigo 2º (Documentos e notificações relativos ao condomínio)
1- Deverão ficar depositadas, à guarda do administrador, as cópias autenticadas dos documentos utilizados para instruir o processo de constituição da propriedade horizontal, designadamente do projecto aprovado pela entidade pública competente.
2- O administrador tem o dever de guardar e dar a conhecer aos condóminos todas as notificações dirigidas ao condomínio, designadamente as provenientes das autoridades administrativas.
Artigo 3º (Informação)
Na entrada do prédio ou conjunto de prédios ou em local de passagem comum aos condóminos deverá ser afixada a identificação do administrador em exercício ou de quem, a título provisório, desempenhe as funções deste.
Artigo 4º (Fundo comum de reserva)
1- É obrigatória a constituição, em cada condomínio, de um fundo comum de reserva para custear as despesas de conservação do edifício ou conjunto de edifícios.
2- Cada condómino contribui para esse fundo com uma quantia correspondente a, pelo menos, 10% da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio.
3- O fundo comum de reserva deve ser depositado em instituição bancária, competindo à assembleia de condóminos a respectiva administração.
Artigo 5º (Actualização do seguro)
1- É obrigatória a actualização anual do seguro contra o risco de incêndio.
2- Compete à assembleia de condóminos deliberar o montante de cada actualização.
3- Se a assembleia não aprovar o montante da actualização, deve o administrador actualizar o seguro de acordo com o índice publicado trimestralmente pelo Instituto de Seguros de Portugal.
Artigo 6º (Dívidas por encargos de condomínio)
1- A acta da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, que não devam ser suportadas pelo condomínio, constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte.
2- O administrador deve instaurar acção judicial destinada a cobrar as quantias referidas no número anterior.
Artigo 7º (Falta ou impedimento do administrador)
O regulamento deve prever e regular o exercício das funções de administração na falta ou impedimento do administrador ou de quem a título provisório desempenhe as funções deste.
Artigo 8º (Publicitação das regras de segurança)
O administrador deve assegurar a publicitação das regras respeitantes à segurança do edifício ou conjunto de edifícios, designadamente à dos equipamentos de uso comum.
Artigo 9º (Dever de informação a terceiros)
O administrador, ou quem a título provisório desempenhe as funções deste, deve facultar cópia do regulamento aos terceiros titulares de direitos relativos às fracções.
Artigo 10º (Obrigação de constituição da propriedade horizontal e de obtenção da licença de utilização)
Celebrado contrato-promessa de compra e venda de fracção autónoma a constituir, e salvo estipulação expressa em contrário, fica o promitente-vendedor obrigado a exercer as diligências necessárias à constituição da propriedade horizontal e à obtenção da correspondente licença de utilização.
Artigo 11º (Obras)
Para efeitos da aplicação do disposto nos artigos 9º, 10º, 12º e 165º do Regulamento Geral das Edificações Urbanas, aprovado pelo Decreto-Lei nº 38 382, de 7 de Agosto de 1961, é suficiente a notificação do administrador do condomínio.
Artigo 12º (Direito transitório)
Nos prédios já sujeitos ao regime de propriedade horizontal à data da entrada em vigor do presente diploma deve, no prazo de 90 dias, ser dado cumprimento ao disposto no artigo 3º.
- H24, Empresa de Gestão de Condomínios -
Decreto-Lei nº 269/94, de 25 de Outubro
Artigo 1º
1- Os administradores de prédios em regime de propriedade horizontal, mediante prévia deliberação da assembleia de condóminos, podem abrir contas de depósito a prazo denominadas “ contas poupança-condomínio ”.
2- As contas poupança-condomínio destinam-se exclusivamente à constituição de um fundo de reserva para a realização, nas partes comuns dos prédios, de obras de conservação ordinária, de conservação extraordinária e de beneficiação.
3- Para efeitos do disposto no número anterior, as obras de beneficiação são apenas as determinadas pelas autoridades administrativas.
Artigo 2º
1- A conta poupança-condomínio pode ser mobilizada pelo administrador ou pelos condóminos autorizados em assembleia para o efeito, após o decurso do primeiro prazo contratual.
2- A mobilização do saldo das contas deverá ser realizado por meio de cheque ou ordem de pagamento, emitidos a favor do construtor ou do credor do preço de venda dos materiais ou serviços para a realização das obras nas partes comuns do prédio nos termos do presente diploma.
3- Após deliberação da assembleia de condóminos, a todo o tempo é permitido aos titulares de uma conta poupança-condomínio, comunicar à instituição depositária a alteração dos objectivos que se propôs com a abertura da conta, desde que sejam repostos os benefícios fiscais que lhe tenham sido aplicados.
Artigo 3º
Revogado, pelo nº 3 do artigo 10º da Lei nº 30-G/2000, de 29.12
Artigo 4º
1- Qualquer instituição de crédito habilitada a receber depósitos pode constituir contas poupança-condomímio pelo prazo contratual mínimo de um ano, renovável por iguais períodos de tempo, efectuando-se as entregas ao longo de cada prazo anual, nos termos que forem acordados com as instituições de crédito.
2- As instituições de crédito habilitadas a receber depósitos podem, dentro dos limites e regras a fixar por portaria conjunta dos ministros das Finanças e das Obras Públicas, Transportes e Comunicações, estipular montantes mínimos ou máximos para abertura das contas poupança-condomínio e para as entregas subsequentes, bem como a periodicidade destas últimas e a sua rigidez ou flexibilidade.
Artigo 5º
1- Os juros são liquidados relativamente a cada conta de depósito:
a) No fim de cada prazo anual, por acumulação ao capital depositado;
b) No momento da mobilização do depósito, sendo então contados à taxa proporcional e devidos até essa data, sem qualquer penalização.
2- Os juros produzidos pelas entregas ao longo de cada prazo anual são calculados à taxa proporcional.
Artigo 6º
1- Se o saldo da conta poupança-condomínio for aplicado em qualquer finalidade diferente da prevista no nº 2 do artigo 1º ou dele forem levantados fundos antes de decorrido o prazo contratual, aplicam-se as regras vigentes na instituição depositária para depósitos a prazo superior a um ano, sendo anulado o montante dos juros vencidos e creditados que corresponda à diferença de taxas, bem como o valor correspondente aos benefícios fiscais que lhes tenham sido aplicados.
2- Sem prejuízo do disposto do número anterior, desde que o remanescente, sem incluir os juros creditados, exceda os montantes mínimos fixados pela instituição depositária, o titular pode continuar com a conta poupança-condomínio, mantendo-se a certeza do empréstimo.
3- Podem igualmente ser mantidos todos os benefícios aplicáveis, no caso de o saldo de uma conta poupança-condomínio ser integralmente transferido para outra conta da mesma natureza em instituição de crédito distinta.
Artigo 7º
1- Aos titulares de contas poupança-condomínio constituídas há mais de três anos e que pretendam mobilizar o saldo é garantido o direito à concessão de um impréstimo.
2- O montante dos empréstimos a conceder nos termos do número anterior:
a) Será determinado em função de regras estabelecidas no contrato de abertura da conta poupança-condomínio, tendo em conta o ritmo, o valor e a regularidade das entregas do titular da conta;
b) Não pode ser superior à diferença entre o valor das obras projectadas, segundo avaliação das instituições de crédito, e o saldo das contas poupança-condomínio, à data da concessão dos empréstimos.
Artigo 8º
As instituições de crédito devem fixar e tornar públicas as condições da conta poupança-condomínio, designadamente os seguintes elementos:
a) Montantes mínimos ou máximos e periodicidade, rígidos ou flexíveis, prefixados ou não;
b) Montante dos empréstimos em função do saldo da conta poupança-condomínio;
c) Taxa efectiva de remuneração bruta anual da conta poupança-condomínio, calculada como taxa equivalente e tendo em consideração a periodicidade das entregas, cujos pressupostos a instituição de crédito deve explicitar.
Artigo 9º
1- Salvo se houver lugar à aplicação do disposto no Código Penal quanto ao crime de abuso de confiança, a utilização abusiva da conta poupança-condomínio é punível coima de € 99,76 a €1246,99, sendo-lhe aplicável o disposto no Decreto-Lei nº 433/82, de 27 de Outubro.
2- Compete à repartição de finanças da área do prédio, elaborar o processo de contra-ordenação e aplicar a coima
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O que diz a legislação do condomínio
Sobre as partes comuns - artigo 1421º Código Civil
QUAIS SÃO AS PARTES COMUNS ? - ARTIGO 1421º CÓDIGO CIVIL
São comuns as seguintes partes do edifício:
- O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio;
- O telhado ou terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção;
- As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos;
- As instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes.
Presumem-se ainda comuns:
- Os pátios e jardins anexos ao edifício;
- Os ascensores;
- As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro
- As garagens e outros locais de estacionamento;
- Em geral, as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.
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Sobre a propriedade exclusiva do condómino - artigo 1420º Código Civil
Conclusão:
Para existir um condomínio, um edifício ou conjunto de edifícios tem que estar dividido em partes distintas.
- Fracções autónomas (Propriedade de vários indivíduos)
- Partes comuns (Propriedade de todos)
O condomínio pressupõe a constituição do prédio em propriedade horizontal.
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O que diz a legislação sobre a propriedade horizontal
Quais os documentos necessários para a constituição de um prédio em propriedade horizontal?
QUAIS OS DOCUMENTOS NECESSÁRIOS PARA A CONSTITUIÇÃO DE UM PRÉDIO EM PROPRIEDADE HORIZONTAL?
- Documento emitido pela Câmara Municipal que declara que as fracções autónomas respeitam os requisitos legais;
- Caderneta predial emitida pela Repartição de Finanças;
- Certidão do registo predial emitida pela Conservatória do Registo Predial.
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O que é o título constitutivo da propriedade horizontal ? - artigo 1418º do Código Civil
O título constitutivo da propriedade horizontal é o documento que comprova que um prédio ou conjunto de prédios se encontrar no regime de propriedade horizontal. Este documento é formalizado por escritura pública.
Neste documento tem que ser feita a descrição das várias fracções do prédio, sendo fixado o valor de cada fracção expresso em percentagem ou permilagem.
Exemplo: "A fracção H tem 3 assoalhadas, uma casa de banho, cozinha, um hall e uma varanda, tendo o valor de 12 mil contos, correspondendo a uma permilagem de 20".
O título constitutivo pode ainda conter, designadamente:
- Menção do fim a que se destina cada fracção ou parte comum;
- Regulamento do condomínio, disciplinando o uso, fruição e conservação, quer das partes comuns, quer das fracções autónomas.
- Previsão do compromisso arbitral para a resolução dos litígios emergentes da relação de condomínio.
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O que diz a legislação sobre quem deve obedecer às normas do título constitutivo
É possível alterar o título constitutivo?
Apenas por escritura pública e desde que haja acordo de todos os condóminos. Estes devem assinar a escritura pública, podendo ainda o administrador, em representação de todos os condóminos assinar a escritura pública (para isso, o acordo tem que constar da acta assinada por todos).
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Se o título constitutivo nada disser quanto ao fim a que se destina, qualquer fracção é possível fazer a alteração do uso?
Sim, com as seguintes condicionantes:
- Deliberação da assembleia de condóminos aprovando a alteração por maioria de 2/3;
- Licença de alteração de utilização emitida pela Câmara.
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O título constitutivo pode ser declarado nulo?
Sim, desde que atribua às fracções fins diferentes daqueles que eram mencionados no projecto aprovado pela Câmara ou se não fizer a individualização das fracções ou não lhes atribuir valor.
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A legislação permite que casa da porteira, fracção comum, seja arrendada a outrem?
Pode, desde que continue a ser tratada como coisa comum.
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Essa fracção só pode ser arendada para habitação?
Depende. Se o título constitutivo não fizer limitações à utilização da fracção, a assembleia de condóminos pode deliberar por maioria de 2/3 dar outro fim à fracção.
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O título constitutivo da propriedade horizontal pode estabelecer normas contrárias à lei?
As normas do título constitutivo podem complementar a lei ou, em certos casos, afastar-se dela mas apenas com a permissão da lei; tem assim que respeitar sempre a lei.
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O que diz a legislação sobre seguro dos condomínios
A legislação e o seguro obrigatório
É obrigatório o seguro contra o risco de incêndio do edifício quer quanto às fracções autónomas, quer relativamente às partes comuns.
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Quem está obrigado a celebrar o seguro obrigatório?
Os condóminos individualmente, segurando assim a estrutura da sua casa e a percentagem das partes comuns (telhado, paredes, escada) que lhes pertence.
O valor do seguro deve ser fixado pela assembleia assim como o prazo para o efectuarem. Se estes não o fizerem, o administrador deverá efectuá-lo ficando os condóminos obrigados a pagar-lhe o prémio.
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Nos condomínios, é obrigatória a actualização anual do seguro
Sim. Deve a assembleia de condóminos decidir sobre a actualização. Se não o fizer, o administrador tem que actualizar o seguro, socorrendo-se do índice editado trimestralmente pelo Instituto de Seguros de Portugal.
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A legislação e o seguro facultativo
Existem seguros que cobrem variados riscos para além do risco de incêndio; são os seguros multi-riscos, nomeadamente multi-riscos habitação e multi-riscos condomínio. O seguro multi-riscos condomínio é um seguro de grupo que abrange todos os condóminos, pelo que se espera seja mais barato.
Se os condóminos de um prédio têm seguro individual de incêndio ou seguro individual multi-riscos habitação e pretendem subscrever um seguro multi-riscos condomínio devem autorizar em assembleia de condóminos, o administrador a contratar o seguro e avisar a sua seguradora com a antecedência mínima de um mês do vencimento da anuidade, que não pretendem renovar o seguro.
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O que diz a legislação de condomínios sobre protecção da propriedade privada
Proibições e obrigações impostas aos condomínios - artigo 1422º do Código Civil
Os condóminos, nas relações entre si, estão sujeitos, de um modo geral, quanto às fracções que exclusivamente lhes pertencem e quanto às partes comuns, às limitações impostas aos proprietários e aos comproprietários de cosas imóveis.
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Quais as limitações ao exercício dos direitos dos condóminos?
É especialmente vedada aos condóminos:
- Prejudicar, quer com obras novas, quer por falta de reparação, a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício;
- Destinar a sua fracção a usos ofensivos dos bons costumes;
- Dar-lhe uso diverso do fim a que é destinada;
- Praticar quaisquer actos ou actividades que tenham sido proibidos no título constitutivo ou, posteriormente, por deliberação da assembleia de condóminos aprovada sem oposição.
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Pode o condómino realizar obras que modifiquem a linha arquitectónica do edifício?
Sim. Para tal (I) não pode pôr em risco a segurança do prédio (II) tem de solicitar autorização à assembleia de condóminos e esta tem de ser dada por maioria de 1/3 e (III) posteriormente, terá de solicitar à Câmara Municipal a licença.
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Quais são as obrigações do proprietário da fracção?
- Informar o administrador do arrendamento efectuado, assim como da sua actual morada;
- Arrendar a fracção para o fim a que ela se destina, mencionado no título constitutivo;
- Informar o arrendatário da sua fracção das regras que regulamentam o condomínio, anexando o regulamento de condomínio ao contrato de arrendamento;
- O condómino proprietário da fracção é responsável perante o administrador pelos actos do arrendatário que violem a legislação ou o regulamento do condomínio;
- O condómino proprietário da fracção é obrigado a efectuar o pagamento dos encargos de fruição das partes comuns, excepto se for acordado entre o proprietário/senhorio e o arrendatário ficarem essas despesas a cargo deste último.
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Quem está obrigado a efectuar as despesas do condomínio?
Em regra quem está obrigado a efectuar as despesas de condomínio é o proprietário/senhorio da fracção.
Para alterar essa regra tem de haver um acordo entre o proprietário/senhorio e o arrendatário.
Requisitos do acordo:
Tem de fazer parte do texto escrito do contrato de arrendamento ou fazer parte de um aditamento ao contrato.
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O que diz a legislação sobre a assembleia de condóminos
Assembleia de condóminos: definição
A assembleia de condóminos é o órgão mais importante do condomínio, pois compete-lhe tomar as decisões sobre as diferentes questões que são colocadas.
A assembleia de condóminos está limitada pelas normas imperativas da lei e pelo título constitutivo, ou seja, tem poder para deliberar sobre todas as questões respeitantes às partes comuns do prédio mas não pode contrariar a lei, só podendo alterar o título constitutivo por deliberação unânime (questão já debatida no Regulamento do Condomínio).
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Número de reuniões da assembleia de condomínio por ano
Deverá haver uma reunião na primeira quinzena do mês de Janeiro. A reunião é convocada pelo administrador com vista à discussão e aprovação das contas do último ano e aprovação do orçamento para o ano corrente.
A data da reunião pode ser alterada, quer através do título constitutivo, quer por acordo unânime entre todos os condóminos.
A lei determina que podem existir reuniões extraordinárias sempre que convocadas pelo administrador ou por condóminos que representem 25% do valor do prédio.
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Regras a que obedece a convocatória das reuniões
Deve ser efectuada por carta registada com aviso de recepção enviada com dez dias de antecedência ou através de um aviso convocatório que terá de ser feito com a mesma antecedência. Neste caso, terá de haver recibo de recepção assinado pelos condóminos.
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Conteúdo da convocatória
A convocatória deve indicar o dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião e informar sobre os assuntos cuja Sá deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade de votos.
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Consequências da falta de quórum
Se não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento e na convocatória não tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.
As deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que estes representem, pelo menos, dois terços do capital investido, sob condição de aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes nos seguintes termos:
As deliberações têm que ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias.
Os condóminos têm 90 dias após a recepção da carta referida no número anterior para comunicar, por escrito, à assembleia de condóminos o seu assentimento ou a sua discordância.
O silêncio dos condóminos deve ser considerado como aprovação da deliberação comunicada.
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Votação – quantos votos por fracção
O prédio é considerado uma globalidade com mil unidades (mil votos). A cada fracção corresponde uma parte desse todo.
No título constitutivo da propriedade horizontal vem mencionada a permilagem de cada fracção; uma fracção com a área de cento e cinquenta metros quadrados tem uma permilagem superior a uma fracção com cinquenta metros quadrados, tendo o seu proprietário direito a mais votos, nos termos da proporção da permilagem.
O regulamento do condomínio pode, no entanto, determinar que cada fracção tem direito a um voto.
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Decisões da assembleia – que maiorias
Em regra, as decisões da assembleia de condóminos são tomadas por maioria simples.
Excepções a esta regra:
I - Deliberações que exigem 2/3 do valor total:
- alteração do modo de comparticipação no pagamento dos serviços de interesse comum (podem existir abstenções, não podendo existir qualquer voto contra);
- obras de inovação;
II - Deliberações que exigem unanimidade:
- Alteração do título constitutivo;
- Obras de reconstrução no prédio, quando haja destruição superior a ¾ do seu valor total;
- Aprovação do regulamento do condomínio;
- Decisões sobre aproveitamento de partes comuns do edifício como, por exemplo, arrendar a casa da porteira, ou sobre a utilização de bens comuns do edifício como, por exemplo, vender determinado equipamento do condomínio.
Vemos assim, que existem certas deliberações que exigem a unanimidade ou a maioria de 2/3 dos votos e que a falta sistemática de um ou vários condóminos impossibilita a tomada de decisões.
A lei diz que todas as deliberações têm que ser comunicadas aos condóminos que não estiverem presentes, através de uma carta registada com aviso de recepção, até trinta dias após aprovação da acta.
Depois de receberem a carta, esses condóminos têm noventa dias para informarem a assembleia de condóminos, por escrito, sobre a sua concordância ou sobre o seu desacordo.
Se estes condóminos não responderem conclui-se que concordaram com as decisões tomadas.
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Falta de um condómino a uma reunião
A lei permite que outra pessoa o represente devendo ser passada uma declaração de delegação de poderes
Se o condómino não teve oportunidade de indicar quem o represente pode, por telefone, informar outro condómino sobre como iria votar. Esse condómino informa a assembleia que o vai representar. Posteriormente, o condómino ausente ratifica, ou seja, aceita as decisões tomadas em seu nome.
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Sobre deliberações inválidas
As deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado.
No prazo de 10 dias contado da deliberação, para os condóminos presentes, ou contando da sua comunicação, para os condóminos ausentes, pode ser exigida ao administrador a convocação de uma assembleia extraordinária, a ter lugar no prazo de 20 dias, para revogação das deliberações inválidas e ineficazes.
No prazo de 30 dias contado nos termos do parágrafo anterior, pode qualquer condómino sujeitar a deliberação a um centro de arbitragem.
O direito de propor a acção de anulação caduca no prazo de 20 dias contados sobre a deliberação da assembleia extraordinária ou, caso esta não tenha sido solicitada, no prazo de 60 dias sobre a data da deliberação.
Pode também ser requerida a suspensão das deliberações nos termos da lei de processo.
A representação judiciária dos condóminos contra quem são propostas as acções compete ao administrador ou à pessoa que a assembleia designar para o efeito.
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O que diz a legislação sobre as despesas dos condomínios
Como devem ser divididas as despesas?
As despesas correntes de condomínio devem ser pagas pelos condóminos na proporção do valor (permilagem) das suas fracções.
Excepções a esta regra:
- Se o título constitutivo determinar de outra forma;
- Se o regulamento previr outras situações;
- Se for aprovado em assembleia de condóminos por maioria de 2/3 a alteração da proporção da comparticipação (podem existir abstenções, não podendo existir qualquer voto contra).
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Método de pagamento das despesas correntes
Normalmente, cada condómino paga uma quota, mensal ou trimestral para garantir o pagamento dos encargos com as partes comuns.
O valor da quota deve ser calculado tendo em conta os gastos previstos para esse ano e deve ser aprovado em reunião de condóminos realizada normalmente na primeira quinzena de Janeiro e convocada pelo administrador.
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Sobre quem gere esse dinheiro?
Para o funcionamento normal do condomínio têm que se efectuar várias despesas, nomeadamente o pagamento às empresas que prestam serviços de limpeza e manutenção de elevadores entre outros gastos.
É ao administrador que compete gerir o dinheiro (ver funções do administrador).
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Despesas com inovações - artigo 1426º do Código Civil
As despesas com inovações ficam a cargo dos condóminos nos termos fixados no título III A. 1).
Excepção a esta regra:
Condóminos que não tenham aprovado a inovação e que a recusa tenha sido judicialmente considerada como fundada - obras de natureza voluntária ou que não sejam proporcionadas à importância do edifício.
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Reparações indispensáveis e urgentes nos condomínios
DESPESAS COM OBRAS DE CONSERVAÇÃO E BENEFICIAÇÃO
1) REPARAÇÕES INDISPENSÁVEIS E URGENTES
Estas despesas ficam a cargo dos condóminos nos termos fixados no supra título III A. 1).
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Reparações necessárias à manutenção dos condomínios
No caso de destruição do edifício ou de uma parte que represente, pelo menos, três quatros do seu valor, qualquer dos condóminos tem o direito de exigir a venda do terreno e dos materiais, pela forma que a assembleia vier a designar.
Se a destruição atingir uma parte menor, pode a assembleia deliberar, pela maioria do número dos condóminos e do capital investido no edifício, a reconstrução deste.
Os condóminos que não queiram participar nas despesas da reconstrução podem ser obrigados a alienar os seus direitos a outros condóminos, segundo o valor entre eles acordado ou fixado judicialmente.
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Um condómino que vive no 3º andar pode recusar-se a pagar o serviço de elevador alegando que tem pânico de elevadores e que sobe sempre pelas escadas?
Não. Uma vez que ele ou a sua família, ou os seus amigos, podem sempre vir a utilizá-lo.
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Se um condómino não habita a sua fracção está obrigado a pagar os encargos resultantes da vida em condomínio?
Sim, terá que pagar o valor da quota de condomínio que lhe cabe, uma vez que para a lei o que conta é o uso que cada condómino pode fazer das coisas
comuns, e não o uso que efectivamente faça delas.
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Sobre um condómino se recusa a pagar as despesas correntes do condomínio
O administrador deverá interpor acção judicial contra ele, funcionando a acta da assembleia de condóminos que deliberou o pagamento desse valor, como título executivo.
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Se um terraço de cobertura, utilizado exclusivamente por um condómino necessitar de obras, deverá ser apenas ele a suportar o custo dessas obras?
Depende:
I - Se a necessidade das obras resulta da utilização indevida desse espaço, por exemplo da construção pelo condómino de canteiros no terraço que provocaram infiltrações, a responsabilidade é sua;
II - Se a necessidade das obras resulta de factos que são alheios à utilização do espaço por esse condómino, a responsabilidade é de todos os condóminos.
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O que diz a legislação sobre o administrador do condomínio
Funções do administrador
São funções do administrador, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia:
- Convocar a assembleia de condóminos;
- Elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano;
- Verificar a existência do seguro contra o risco de incêndio, propondo à assembleia o montante do capital seguro;
- Cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns;
- Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas;
- Realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns;
- Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum;
- Executar as deliberações da assembleia;
- Representar o conjunto de condóminos perante as autoridades administrativas;
- Prestar contas à assembleia;
- Assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio;
- Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio.
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Quem pode ser administrador
O cargo de administrador pode ser desempenhado por um dos condóminos como por um terceiro.
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Sobre remunerações
O cargo do administrador é remunerável sendo a remuneração fixada pela assembleia de condóminos.
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Duração do exercício das funções
O período de funções é, salvo disposição em contrário, de um ano, renovável.
O administrador mantém-se em funções até que seja eleito ou nomeado o seu sucessor.
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Falta de nomeação de administrador
Se a assembleia não eleger administrador, será este nomeado pelo tribunal a requerimento de qualquer condómino.
Se mesmo assim o administrador não houver sido nomeado judicialmente, as suas funções são obrigatoriamente desempenhadas, a título provisório, pelo condómino cuja fracção ou fracções representem a maior percentagem de capital investido, salvo se outro condómino houver manifestado vontade de exercer o cargo e houver comunicado tal propósito aos demais condóminos.
Quando houver mais de um condómino em igualdade de circunstâncias, as funções recaem sobre aquele a que corresponda a primeira letra na ordem alfabética utilizada na descrição das fracções constante do registo predial.
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Destituição do administrador no decurso do seu mandato
O administrador pode ser exonerado pelo tribunal, a requerimento de qualquer condómino, quando se mostre que praticou irregularidades ou agiu com negligência no exercício das suas funções.
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Interposição de acções em tribunal pelo administrador
O administrador tem legitimidade para agir em juízo, quer contra qualquer condómino, quer contra terceiros, na execução das funções que lhe pertencem ou quando autorizado pela assembleia.
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O que diz a legislação sobre as obras no condomínio
Obras facultativas
As obras com inovações são sempre facultativas uma vez que não são essenciais à manutenção do prédio
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Obras obrigatórias
Obras prioritárias
As obras com reparações indispensáveis e urgentes são obrigatórias e prioritárias.
Exemplos de situações que exigem obras imediatas:
- Fugas de gás na conduta do prédio;
- Rotura na canalização da água.
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Quem é responsável pela execução das obras no condomínio?
O perigo criado por estas situações exige que sejam tomadas decisões rápidas pelo administrador do prédio; se este não agir, porque não está presente ou porque é pouco diligente, qualquer condómino pode responsabilizar-se pela reparação.
Posteriormente, deve ser convocada uma assembleia de condóminos para ser analisada e aprovada a actuação do condómino.
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Quem suporta os custos das obras no condomínio?
Os condóminos na proporção das suas quotas.
Obras de conservação e beneficiação
A conservação do prédio é da responsabilidade de todos os condóminos.
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Quando deverão ser feitas obras nos condomínios?
Sempre que necessário.
O regulamento geral das edificações urbanas (RGEU) determina que sejam feitas obras de conservação e beneficiação nos prédios, pelo menos de oito em oito anos.
As Câmaras Municipais podem fazer uma vistoria a um edifício e se este tiver insuficientes condições de segurança, solidez e salubridade, determinar que sejam feitas obras.
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Sobre destruição do prédio
Uma situação pouco frequente é a destruição do edifício, mas que pode acontecer em consequência de uma catástrofe ou da sua idade avançada.
Em caso de destruição do edifício ou de uma parte que represente pelo menos, 3/4 do seu valor, qualquer condómino poderá exigir a venda dos terrenos e materiais.
A venda será feita da forma que for determinado pela assembleia.
Se a destruição atingir uma parte menor do edifício pode a assembleia de condóminos deliberar que o edifício deve ser reconstruído, devendo para o efeito deliberar por maioria do número de condóminos e por maioria do capital investido; situação especial de dupla maioria.
Os condóminos que não queiram a reconstrução poderão ser obrigados a vender as suas fracções a outros condóminos.
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